【研究报告内容摘要】

　　时光向左：2020年初，我们认为“窄幅波动”将常态化，政策松绑可期，并提出“利好频发释放需求，核心启动领航新周期”的核心观点。回首2020年，整体资金面宽松、核心城市优质地块供应上量、地价屡创新高，核心价格锚“水涨船高”，在黑天鹅疫情的持续冲击下，部分市场预判仍验证：政策敏感度更高，视市场情况边际调整：如深圳、东莞二季度价格较快上升，政策迅速调整；核心城市深圳复苏，环深多城积蓄上涨势能：深圳成交量创近四年新高，东莞量价齐升，惠州临广区域价格增长；此外，对各城市短期市场趋势的诸多判断也得到市场验证，如广州中心区及近郊市场更有支撑、汕头有望低位复苏、湛江及茂名成交有放量可能等。

　　指针向右，站在2021年的新起点，价格锚重塑效应持续：聚焦核心，广、深核心区一二手价格实质上涨，积蓄强外溢动能。佛山临广成交上涨、东莞量价实质上涨。2021年，广、深等热点城市政策存加码预期，在政策梯度和价差两大外溢推手下，外溢势能进一步积聚向周边迸发，给核心城市外区和周边城市带来放量机会；反观外围，粤东西北区域，前轮上涨退潮后的地价-楼价锚下降，楼市逻辑回归内生需求、回归基本供求逻辑。

　　2021年，外围城市内生需求仍将向配套成熟的主城区释放，部分一步到位的改善需求也将加快释放。

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