北京城市副中心内，通惠河、北运河、温榆河、小中河、运潮减河五河交汇之处，一座座拔地而起的大楼，构成了未来北京新商务中心区。
北京城市副中心内，通惠河、北运河、温榆河、小中河、运潮减河五河交汇之处，一座座拔地而起的大楼，构成了未来北京新商务中心区。
多年发展过程中，运河核心区正在逐渐成为北京市又一高端商务中心，与此同时，区域内住宅产品供应结构完善，也使区域在帮助实现通州职住平衡的目标中起到了很大作用。
打造高端商务中心
在北京城市副中心的详细规划中，整个通州依托大运河、六环路形成“一带、一轴、多组团”的空间结构，而运河核心区包含三个组团，分别是商务北区地名组团、商务南区地名组团和东关地名组团。
较为便利的交通为高端商务区的形成构成了有利的先决条件。运河核心区紧邻北京地铁6号线通州北关站，同时，区域内现有通燕高速公路、广渠路连通区域与北京东部。
此外，2019年4月，分为上中下三层的地下环廊北环环隧迎来正式通车，随着此前通州东关隧道的投入使用与南环环隧的规划建设，未来，运河商务区将形成三条立体隧道贯通的地下城。
当下走入运河核心区，随处可见的在建工程与已经投用的高层写字楼，共同构成了未来的高端商务区雏形。整体来看，当下通州运河核心区正处于成型阶段，区域内一部分项目仍处于开发建设当中，工作时间区域内人流较为稀少，同时写字楼之下的底商大部分仍处于待出租或准备开业状态。
运河核心区的逐渐落成，带来了大体量的写字楼供应。根据此前戴德梁行发布数据显示，通州区写字楼的总建筑面积达160万平方米，出售面积超过63%，为100万平方米。而通州的写字楼项目主要位于运河核心区且均为甲级物业。
而当下，北京各商圈中写字楼供应量庞大，世邦魏理仕发布的《2019年北京房地产市场回顾及2020年市场展望》显示，2019年全年北京优质写字楼供应总量超90万平方米，历史上仅次于2009年；其中，甲级供应量高达71.3万平方米，创历史新高。
庞大的供应量之下，市场竞争将更为激烈。但合硕机构首席分析师郭毅表示，通州运河核心区具有独特的核心竞争力，“目前，运河核心区更多是在政府的政策导向下，吸引部分金融、保险企业的总部搬迁、整栋购买。纵观整个北京市场，其余商务区基本不存在政府集中对区域的平整规划、集中出让土地的情况。同时，运河核心区对区域内建筑立面、进驻企业都存在非常严格的高标准。因此从整体定位和政府赋能上来看，运河核心区在北京各商务区中是站在首位的。”
当下，区域内入市的写字楼项目主要有保利大都汇、世界侨商中心、绿地中央广场等，其中世界侨商中心租金约为2-15元/天/平方米，保利大都汇租金约为3.8-8.8元/天/平方米，绿地中央广场租金约为3.5-11.97元/天/平方米。对比北京整体写字楼租金来看，具备一定的价格优势。
需求波动方面，根据链家某中介介绍，因该区域内写字楼确实多设有准入机制，企业进驻量相对有限，疫情前后，区域内写字楼需求变化不大，但5月以来，区域内需求有所增长。
住宅供应结构完善
从通州运河核心区整体规划来看，区域内既包含15.8万平方公里的运河核心启动区，又包含协同发展区、生活配套区及发展备用区。
这种协同性较强的规划理念体现了通州实现职住平衡的决心。北京市副市长隋振江曾在2019年表示，城市副中心将建立更良好的职住关系，调整产业用地和居住用地比例，到2035年达到平衡，基本实现在副中心工作、在副中心居住。
当前，通州运河核心区周边项目供应主要为商务型公寓和70年产权住宅产品。从整体供应情况来看，相对需求来说，区域内供应量较为充足，产品供应结构也较为完善，能够覆盖大部分购房者的需求。
当前在售商务型公寓中，既包含以97-179平方米大面积一居室及两居室为主，单价约为49800元/平方米，总价最低可达398万/套的新光大中心。也包含以143-226平方米三居室、四居室为主要户型，均价65000元/平方米，总价最低需要800万元/套的万科大都会滨江。
而2016年起，通州商住房开始执行与住宅同样的限购条件，公寓产品的需求受到抑制。我爱我家（000560）研究院统计数据显示，集中于在运河核心区的一批新型居住类公寓，2015年下半年才开始在市场出现，单月成交一度超过900套。2016年5月限购后，通州商务型公寓月交易量基本都在100套以下，市场较为低迷。
而住宅项目供应结构更为丰富，也更具差异化。区域内住宅产品包含限均价52508元/平方米，总价约在430万左右，主打90平方米三居户型的限竞房禹州朗廷湾；兼具一居室到四居室，单价约在68500元/平方米的商品房项目北京东湾；再到目前以330平方米四居室户型为主，总价约2250万每套的珠江阙等。
同时，由于禹州朗廷湾、北京·东湾二期均于近期开盘，新地产财经走访发现，当前两楼盘的优惠空间较为有限，但当下房源的朝向、楼层选择上仍具有较大余地。
在郭毅看来，当下运河核心区的供应项目均为开发商早期拿地并打造的项目。区域内虽然项目数量不多，但供应量相对充足。同时，项目之间的差异，导致区域内新房供应可以覆盖从刚需、刚改到周期改善的各梯度客群。
郭毅表示，未来，随着运河核心区的发展，以金融类企业总部功能为主体，区域内将形成上下游的产业链关系，同时基于区域内高精尖人才配置现状，未来核心资源也将逐渐向该区域倾斜，形成有机循环、有机联动的业态内循环关系。
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